Radon en copropriété au Québec : qui est responsable, le syndicat ou le copropriétaire ?

À lire d'abord. Ceci est de l'information générale destinée aux copropriétaires, aux administrateurs de syndicats de copropriété et aux acheteurs de condos au Québec, tirée de sources publiques (Code civil du Québec, Éducaloi, Régie du bâtiment du Québec et Santé Canada). Il ne s'agit pas d'un avis juridique. La responsabilité du radon en copropriété est une question encore peu balisée par les tribunaux : la réponse dépend de votre déclaration de copropriété et des circonstances. Pour une décision qui vous engage, consultez votre déclaration et un notaire ou un avocat. Les résultats de radon sont présentés par rapport à la ligne directrice de Santé Canada de 200 Bq/m³; RadonTest.ca coordonne la logistique du dépistage et n'interprète pas les résultats individuels.

La réponse courte : dans la plupart des cas, le radon est d'abord une affaire de syndicat de copropriété, pas du copropriétaire individuel. Pourquoi ? Parce que le radon entre par le sol et la fondation — soit, au sens du Code civil du Québec, par des parties communes (le sol, le gros œuvre du bâtiment, les canalisations qui traversent l'immeuble). Or le syndicat a précisément pour mission de conserver l'immeuble et d'entretenir les parties communes (art. 1039 C.c.Q.). Cela dit, ce n'est pas une règle automatique : tout dépend de la source du problème, de ce que prévoit votre déclaration de copropriété, et du fait qu'un taux élevé touche tout l'immeuble ou un seul logement. Voici comment raisonner la question, avec prudence et sur des bases solides.

Le radon, c'est une partie commune ou une partie privative ?

C'est la vraie question de départ, parce qu'en copropriété divise tout se joue sur cette distinction. Le Code civil du Québec sépare l'immeuble en deux :

• Les parties privatives sont « les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété d'un copropriétaire déterminé et dont il a l'usage exclusif » (art. 1042 C.c.Q.). En clair : l'intérieur de votre logement.
• Les parties communes sont « les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun » (art. 1043 C.c.Q.).

Et voici l'article décisif pour le radon. L'article 1044 C.c.Q. énumère ce qui est présumé être une partie commune :

« Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d'accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d'entreposage, les caves, le gros œuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives. »

Reliez maintenant cela à la physique du radon. Le radon est un gaz radioactif d'origine naturelle qui provient de la désintégration de l'uranium dans le sol et le roc. Il s'infiltre dans un bâtiment par le sol, par les fissures de la fondation et de la dalle, par les joints de construction et autour des canalisations qui traversent le plancher. Autrement dit, le radon emprunte précisément les éléments que l'article 1044 présume communs : le sol, le gros œuvre (la fondation, la dalle, la structure portante), les caves et les canalisations qui traversent les logements.

La conséquence logique est forte : même si le radon s'accumule à l'intérieur d'un logement (une partie privative), la voie d'entrée — sol, dalle, fondation — est généralement une partie commune. Un problème de gaz du sol à l'échelle d'un immeuble n'est donc pas, en principe, le problème d'un seul copropriétaire : c'est un enjeu de parties communes.

À retenir : le radon s'accumule dans le privatif, mais il entre par le commun. C'est cette distinction qui fait basculer la responsabilité vers le syndicat dans la plupart des situations. Ce n'est toutefois pas absolu — la suite explique les nuances.

Quel est le rôle du syndicat de copropriété selon le Code civil ?

Dès la publication de la déclaration de copropriété, la collectivité des copropriétaires devient une personne morale : le syndicat. L'article 1039 C.c.Q. définit sa mission, et chaque mot compte ici :

« La collectivité des copropriétaires constitue [...] une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l'entretien de l'immeuble soient effectués. »

Trois éléments de cet article pointent directement vers le radon :

1. « La conservation de l'immeuble. » Un gaz qui s'infiltre par la fondation et présente un risque pour la santé des occupants touche à la conservation et à la salubrité de l'immeuble.
2. « L'entretien [...] des parties communes. » Si le radon entre par des fissures dans la dalle ou la fondation — des parties communes —, leur entretien et leur scellement relèvent du syndicat.
3. « Toutes les opérations d'intérêt commun. » Faire tester un immeuble pour le radon est, par nature, une mesure d'intérêt commun : un seul gaz du sol concerne potentiellement tous les logements en contact avec le sol.

Un autre article renforce ce raisonnement. L'article 1077 C.c.Q. prévoit que :

« Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. »

C'est une responsabilité lourde : si un taux de radon élevé découle d'un vice de conception ou de construction (par exemple une fondation conçue sans protection contre le radon) ou d'un défaut d'entretien des parties communes (des fissures jamais scellées dans la dalle), le syndicat peut être tenu responsable des dommages — quitte à se retourner ensuite contre le constructeur ou le promoteur (c'est le sens de « action récursoire »).

Enfin, l'article 1066 C.c.Q. précise qu'« aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de sa partie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble décidés par le syndicat ou des travaux urgents ». C'est important en pratique : une correction du radon (sceller la dalle, installer une canalisation de dépressurisation sous le plancher) exige souvent d'intervenir à l'intérieur d'un logement du rez-de-chaussée ou du sous-sol. Le Code permet au syndicat de réaliser ces travaux, et le copropriétaire concerné ne peut pas s'y opposer.

Nuance honnête. Aucun de ces articles ne nomme le radon. Ils établissent un cadre — conservation de l'immeuble, entretien des parties communes, responsabilité pour vice ou défaut d'entretien — dans lequel un problème de radon à l'échelle de l'immeuble s'inscrit naturellement. Mais c'est une analyse, pas une règle écrite noir sur blanc « le syndicat est responsable du radon ». La façon dont ces principes s'appliquent à votre situation précise dépend de votre déclaration de copropriété et, en cas de litige, de l'appréciation d'un tribunal. Confirmez auprès d'un notaire ou d'un avocat.

Et le copropriétaire individuel, dans tout ça ?

Le copropriétaire n'est pas hors jeu. L'article 1063 C.c.Q. lui reconnaît le droit d'user et de jouir librement de sa partie privative et des parties communes, « à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». Avec ce droit viennent des responsabilités, et il existe des situations où le radon glisse, en tout ou en partie, du côté du copropriétaire :

• Une cause située dans le privatif. Si un taux de radon élevé découle de quelque chose que le copropriétaire a fait à l'intérieur de son logement — par exemple le perçage non autorisé de la dalle, des rénovations qui ont ouvert une voie d'entrée, ou la condamnation d'une ventilation —, l'argument pour lui en attribuer la responsabilité devient beaucoup plus fort.
• Un seul logement touché, sans cause commune apparente. Si un seul logement affiche un niveau élevé alors que les autres sont bas, la frontière est plus floue. La voie d'entrée reste souvent commune (la dalle, la fondation), mais le caractère isolé du problème peut nourrir un débat sur le partage des coûts. C'est exactement le type de cas où la réponse n'est pas tranchée d'avance.
• Le devoir de signaler. Un copropriétaire qui découvre une infiltration ou une fissure importante dans une partie commune a intérêt à la signaler au syndicat. Garder l'information pour soi pourrait, dans certains cas, lui être reproché.

Ce qu'un copropriétaire ne peut généralement pas faire seul, c'est corriger un taux élevé qui provient des parties communes : sceller la dalle ou installer un système de dépressurisation sous le plancher, ce sont des travaux qui touchent le gros œuvre et la structure de l'immeuble. Cela passe par le syndicat. En revanche, n'importe quel occupant peut tester l'air de son propre logement — aucune autorisation n'est requise pour déposer un dosimètre chez soi et connaître son chiffre.

Si vous êtes plutôt locataire d'un logement en copropriété, ou propriétaire qui loue son condo, les règles du louage s'ajoutent à celles de la copropriété; nos guides distincts pour les locataires et pour les propriétaires bailleurs couvrent ces situations.

Tableau : qui est responsable de quoi ?

Le tableau suivant résume l'analyse. Ce n'est pas un avis juridique : c'est la façon dont les principes du Code civil s'appliquent le plus souvent, sous réserve de ce que prévoit votre déclaration de copropriété.

Qui paie l'atténuation du radon en copropriété ?

Quand l'atténuation porte sur une partie commune — ce qui est le cas le plus fréquent pour le radon —, elle est payée par la copropriété, et donc répartie entre tous les copropriétaires. L'article 1064 C.c.Q. énonce la règle :

« Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. »

Concrètement, une dépense d'atténuation visant le gros œuvre (sceller la dalle, installer un système de dépressurisation sous le plancher d'un logement en contact avec le sol) est une charge commune, répartie entre tous les copropriétaires selon la valeur relative de leur fraction — pas seulement entre les occupants des logements testés.

D'où peut venir l'argent ?

• Le budget de fonctionnement. Chaque année, le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution aux charges communes (art. 1072 C.c.Q.). De petits travaux ou un programme de dépistage peuvent y être prévus.
• Le fonds de prévoyance. Le syndicat doit constituer un fonds de prévoyance affecté uniquement aux réparations majeures et au remplacement des parties communes (art. 1071 C.c.Q.). Une correction d'envergure de la fondation ou de la dalle peut relever de ce fonds.

Il y a toutefois une exception à connaître. Lorsque des parties communes sont à usage restreint (par exemple un sous-sol ou une cour réservée à l'usage exclusif de certains copropriétaires), l'article 1064 prévoit que ceux qui en ont l'usage assument seuls les charges liées à leur entretien et à leurs réparations courantes. Selon la configuration de votre immeuble et le texte de votre déclaration, le partage des coûts d'une correction localisée pourrait donc varier. C'est précisément pour ces cas-frontières qu'il faut lire la déclaration de copropriété et, au besoin, consulter un notaire.

Pour un ordre de grandeur des coûts d'atténuation (qui varient selon qu'il s'agit d'un logement isolé ou d'un système à l'échelle de l'immeuble), voyez notre guide sur le coût de l'atténuation du radon au Canada.

Et les condos neufs : le Code de construction et la garantie GCR

Si votre immeuble en copropriété est récent, deux éléments propres au Québec entrent en jeu.

1. Le Code de construction exige une protection contre le radon. Depuis le 2 juin 2022, le Code de construction du Québec (qui reprend le Code national du bâtiment 2015 modifié) impose des mesures de protection contre les gaz souterrains sur tout le territoire, sans distinction de « zones à risque ». Pour les bâtiments d'habitation visés par la partie 9 du Code — soit, en règle générale, ceux d'au plus 3 étages et d'au plus 600 m² au sol, ce qui inclut beaucoup de petits immeubles en copropriété et de condos de faible hauteur —, le constructeur doit prévoir :

• un système d'étanchéité à l'air et une membrane contre l'infiltration des gaz souterrains sous le bâtiment;
• une couche de matériau granulaire perméable sous la dalle;
• et une canalisation verticale, étanche et étiquetée, mise en place dès la construction pour permettre, au besoin, le raccordement ultérieur d'un système actif d'extraction du radon.

Point important : il s'agit d'une préparation passive (un « rough-in »). Le Code ne garantit pas un résultat de radon bas et n'exige pas de test après construction. Un condo neuf et conforme peut tout de même afficher un niveau élevé — d'où la nécessité de tester quand même. (Nous couvrons ce sujet plus en détail dans notre guide sur le radon dans les habitations neuves.)

2. La garantie GCR. Les bâtiments résidentiels neufs détenus en copropriété divise (du condo unifamilial au bâtiment multifamilial) sont généralement couverts par le plan de la Garantie de construction résidentielle (GCR), qui prévoit notamment une protection de 5 ans contre les vices de conception, de construction ou de réalisation et les vices du sol. La GCR ne nomme pas le radon comme élément couvert. La seule voie plausible serait celle d'une non-conformité au Code de construction — par exemple si la préparation radon obligatoire (art. 9.13.4) avait été omise ou mal installée. Un simple taux élevé dans un immeuble pourtant construit dans les règles serait beaucoup plus difficile à faire reconnaître. À vérifier au cas par cas avec la GCR et un conseiller juridique; ne tenez pas pour acquis que le radon est « couvert ».

Contrairement à l'Ontario (où la garantie Tarion peut, dans certains cas, viser le radon), le Québec mise donc sur la prévention à la construction plutôt que sur une garantie nommant le radon. Le contexte provincial complet est détaillé dans notre guide du radon au Québec.

Comment tester un immeuble en copropriété

Tester une copropriété ne se résume pas à poser un seul dosimètre dans le hall. Santé Canada, dans son Guide sur les mesures du radon dans les édifices publics (qui couvre explicitement les immeubles en copropriété), recommande une approche par priorité :

1. Tester chaque logement en contact avec le sol. Cela vise tout logement dont un plancher ou un mur touche le sol, ou qui se trouve au-dessus d'un vide sanitaire, d'une canalisation de services publics ou d'un garage de stationnement. Ce sont les logements les plus susceptibles d'afficher des niveaux élevés.
2. Ajouter un échantillon de logements aux étages supérieurs. Le radon peut monter par les cages d'escalier, les cages d'ascenseur et les gaines techniques; Santé Canada conseille de tester aussi quelques logements en hauteur pour s'assurer qu'une circulation d'air anormale n'a pas fait grimper les concentrations. Les étages supérieurs sont généralement moins à risque, mais pas automatiquement sans risque.
3. Placer le dosimètre au plus bas niveau habité de chaque logement testé, dans une pièce occupée au moins quatre heures par jour, loin des fenêtres, des portes extérieures et des bouches de ventilation.
4. Utiliser un test à long terme. Santé Canada recommande une mesure d'au moins trois mois (environ 91 jours), idéalement pendant la saison de chauffage (d'octobre à avril), parce que les concentrations de radon varient énormément d'un jour et d'une saison à l'autre. Un test de courte durée ne peut pas servir à décider d'une correction.

Comment un syndicat devrait s'y prendre, concrètement :

• Inscrire le sujet à l'ordre du jour d'une assemblée des copropriétaires (ou le faire porter par le conseil d'administration comme opération d'intérêt commun).
• Faire approuver une campagne de dépistage et son financement (budget de fonctionnement ou fonds de prévoyance).
• Commander suffisamment de dosimètres pour couvrir tous les logements en contact avec le sol, plus un échantillon en hauteur.
• Centraliser les résultats : le syndicat conserve les rapports, ce qui constitue aussi un dossier utile en cas de question d'un acheteur ou d'un assureur.

Du point de vue logistique, un dépistage de plusieurs logements se gère bien avec une trousse à traces alpha à long terme : chaque dosimètre est posé pour 91 jours ou plus, puis retourné au laboratoire pour analyse. RadonTest.ca peut fournir plusieurs trousses pour une même campagne — chaque trousse inclut l'expédition de retour prépayée et une option d'analyse au Canada.

Quoi faire si un résultat dépasse 200 Bq/m³

Si un logement de l'immeuble affiche un résultat à long terme égal ou supérieur à 200 Bq/m³, voici le cadre de Santé Canada. La ligne directrice canadienne est de 200 Bq/m³ (moyenne annuelle). Il n'existe aucun niveau de radon considéré comme sans risque; 200 Bq/m³ est le seuil à partir duquel Santé Canada recommande d'agir. Sur le délai, Santé Canada recommande de prendre des mesures correctives pour abaisser le niveau d'ici un an — et plus la concentration est élevée, plus il faut agir rapidement.

Pour le syndicat, « prendre des mesures » veut dire enclencher le processus décisionnel : faire confirmer le résultat au besoin, faire évaluer la situation par un professionnel en atténuation certifié PNCR-C (Programme national de compétence en radon — Canada), faire approuver les travaux et leur financement, puis faire installer le système. L'atténuation d'une copropriété passe presque toujours par une dépressurisation active sous la dalle : on aspire le gaz du sol sous la fondation pour l'évacuer à l'extérieur avant qu'il n'entre. Après l'installation, on reteste pour confirmer que le système fait son travail.

Notre guide détaillé que faire si votre niveau de radon dépasse 200 Bq/m³ explique chaque étape, et notre carte des régions à risque au Québec situe les secteurs où la vigilance est la plus de mise.

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Foire aux questions

Le syndicat de copropriété est-il responsable du radon ? Le plus souvent, oui — pour un problème à l'échelle de l'immeuble. Le radon entre par le sol, la fondation et la dalle, qui sont présumés des parties communes (art. 1044 C.c.Q.), et le syndicat a pour mission de conserver l'immeuble et d'entretenir les parties communes (art. 1039 C.c.Q.). Le syndicat peut même être tenu responsable des dommages si le radon découle d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes (art. 1077 C.c.Q.). Ce n'est toutefois pas une règle automatique : la responsabilité dépend de la cause du problème et de votre déclaration de copropriété. Consultez un notaire ou un avocat pour votre cas précis.

Est-ce le copropriétaire ou le syndicat qui paie l'atténuation ? Quand l'atténuation porte sur une partie commune (le cas habituel pour le radon), c'est une charge commune répartie entre tous les copropriétaires au prorata de la valeur relative de leur fraction (art. 1064 C.c.Q.), financée par le budget ou le fonds de prévoyance (art. 1071–1072 C.c.Q.). Si la cause se trouve dans une partie privative — par exemple des travaux faits par un copropriétaire —, le partage peut être différent. Les parties communes à usage restreint suivent aussi des règles particulières. Vérifiez votre déclaration de copropriété.

Un copropriétaire peut-il tester son condo sans l'autorisation du syndicat ? Oui. Aucune autorisation n'est nécessaire pour déposer un dosimètre à long terme dans votre propre logement et connaître votre concentration de radon. Ce qui requiert l'intervention du syndicat, c'est corriger un taux élevé provenant des parties communes, puisque les travaux touchent la dalle ou la fondation.

Faut-il tester tous les logements d'un immeuble ? Santé Canada recommande de tester chaque logement en contact avec le sol (rez-de-chaussée, sous-sol, logements au-dessus d'un vide sanitaire ou d'un stationnement), plus un échantillon de logements aux étages supérieurs. Les étages élevés sont généralement moins à risque, mais le radon peut monter par les cages d'escalier et les gaines techniques — aucun logement n'est présumé exempt sans test.

Mon condo est neuf : suis-je protégé contre le radon ? Pas nécessairement. Depuis le 2 juin 2022, le Code de construction du Québec exige une préparation contre les gaz souterrains dans les habitations neuves visées (en général jusqu'à 3 étages et 600 m²). Mais il s'agit d'une préparation passive : le Code ne garantit pas un résultat bas et n'oblige pas à tester après construction. Testez quand même.

La garantie GCR couvre-t-elle le radon ? La GCR ne nomme pas le radon comme élément couvert. Une réclamation ne serait plausible que par la voie d'une non-conformité au Code de construction (par exemple si la préparation radon obligatoire avait été omise ou mal installée). Un taux élevé dans un immeuble par ailleurs conforme serait difficile à faire reconnaître. À vérifier au cas par cas avec la GCR et un conseiller juridique.

Le syndicat peut-il entrer dans mon logement pour corriger le radon ? Oui, dans la mesure où les travaux sont nécessaires à la conservation de l'immeuble ou sont urgents. L'article 1066 C.c.Q. prévoit qu'aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à de tels travaux, même à l'intérieur de sa partie privative. Le syndicat doit toutefois donner les avis requis à l'occupant.

Quelle concentration de radon est acceptable en copropriété ? Il n'existe aucun niveau considéré comme sans risque. La ligne directrice de Santé Canada est de 200 Bq/m³ (moyenne annuelle) : au-dessus, on recommande d'agir d'ici un an, et plus rapidement si le niveau est élevé. Le seul moyen de connaître la concentration d'un logement est un test à long terme d'au moins 91 jours.

En résumé

Dans la grande majorité des cas, le radon en copropriété est un enjeu de parties communes, donc une affaire de syndicat : le gaz entre par le sol, la fondation et la dalle (présumés communs, art. 1044 C.c.Q.), et le syndicat a le devoir de conserver l'immeuble et d'entretenir les parties communes (art. 1039 C.c.Q.). Mais ce n'est pas une certitude absolue : un problème localisé, une cause créée dans un logement, ou le texte particulier de votre déclaration de copropriété peuvent changer l'analyse. La première étape ne dépend de personne d'autre que de vous : tester. Un copropriétaire peut tester son logement sans autorisation, et un syndicat peut organiser un dépistage de l'immeuble comme opération d'intérêt commun. Pour une décision qui vous engage sur la responsabilité ou le partage des coûts, lisez votre déclaration de copropriété et consultez un notaire ou un avocat.

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Sources

1. Code civil du Québec, RLRQ c. CCQ-1991 — copropriété divise : art. 1038–1039 (établissement; objets du syndicat), 1042–1045 (parties privatives et communes; présomptions), 1063 (droits du copropriétaire), 1064 (charges communes), 1066 (travaux de conservation), 1071–1072 (fonds de prévoyance; budget annuel), 1077 (responsabilité du syndicat). LégisQuébec : https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/ccq-1991
2. Éducaloi — La copropriété divise (condo) : parties communes et privatives, rôle du syndicat, déclaration de copropriété. https://educaloi.qc.ca/categories-de-capsules/la-copropriete-divise-condo/
3. Régie du bâtiment du Québec (RBQ) — Mesures de protection contre les gaz souterrains (radon), en vigueur le 2 juin 2022, partout au Québec (Code de construction, chapitre Bâtiment, fondé sur le CNB 2015 modifié). https://www.rbq.gouv.qc.ca/domaines-dintervention/batiment/la-reglementation/chapitre-batiment-du-code-de-construction/
4. Garantie de construction résidentielle (GCR) — Protections applicables (1 an malfaçons / 3 ans vices cachés / 5 ans vices de conception, de construction ou de réalisation et vices du sol) et fiche technique FT-9.13.4 sur la préparation contre le radon. https://www.garantiegcr.com/fr/acheteur/les-protections-qui-sappliquent/
5. Santé Canada — Lignes directrices sur le radon (ligne directrice de 200 Bq/m³; agir d'ici 1 an; aucun niveau sans risque). https://www.canada.ca/fr/sante-canada/services/securite-et-risque-pour-sante/radiation/radon/lignes-directrices-gouvernement-canada.html
6. Santé Canada — Guide sur les mesures du radon dans les édifices publics (couvre les immeubles en copropriété; tester chaque logement en contact avec le sol plus un échantillon des étages supérieurs; mesure d'au moins trois mois). https://www.canada.ca/fr/sante-canada/services/sante-environnement-milieu-travail/rapports-publications/radiation/guide-mesures-radon-edifices-publics-ecoles-hopitaux-etablissements-soins-centres-detention.html

Information générale et non un avis juridique. La responsabilité du radon en copropriété dépend des faits et de la déclaration de copropriété; confirmez auprès d'un notaire ou d'un avocat. Les concentrations de radon sont présentées par rapport à la ligne directrice de Santé Canada de 200 Bq/m³. L'analyse en laboratoire est réalisée par un laboratoire certifié PNCR-C; RadonTest.ca coordonne la logistique des trousses et ne fournit pas de conseils médicaux, juridiques ou relatifs à une garantie. Les détails susceptibles de changer doivent être confirmés auprès de l'organisme responsable.