Au Canada, le radon dans un immeuble locatif ou multilogements occupe une zone inconfortable : aucune loi ne nomme le propriétaire à l'égard du radon, mais plusieurs obligations atteignent l'immeuble — par le droit du logement, les pouvoirs de santé publique, la santé et sécurité du travail lorsque du personnel y travaille, et, à compter du 30 janvier 2027, par les locataires commerciaux de compétence fédérale qui assument désormais leur propre limite légale.
L'essentiel : Aucune juridiction canadienne n'oblige les propriétaires à mesurer le radon. Mais la ligne directrice de 200 Bq/m³ vise tous les espaces intérieurs; la législation sur le logement exige des lieux propres à l'habitation; le personnel d'immeuble est constitué de travailleurs; et un locataire de compétence fédérale a désormais une limite légale qu'il ne peut respecter sans mesurer un immeuble que vous possédez. Le protocole de Santé Canada exige de mesurer chaque logement en contact avec le sol, pas un échantillon.
Les quatre obligations qui atteignent un immeuble locatif
1. L'habitabilité. Les lois provinciales et territoriales sur le logement exigent du locateur qu'il maintienne les lieux en bon état d'habitabilité et conformes aux normes de santé et de sécurité. Aucune ne mentionne le radon, mais elles sont rédigées largement et le radon est un cancérogène reconnu assorti d'une ligne directrice nationale.
2. Les pouvoirs de santé publique. Les médecins hygiénistes disposent de larges pouvoirs pour traiter les risques sanitaires dans des lieux. L'Interior Health, en Colombie-Britannique, s'en est servi en 2017 pour ordonner le dépistage du radon dans les services de garde de sa région.
3. La santé et sécurité du travail. Concierges, personnel d'entretien, préposés au ménage et employés de bureau sont des travailleurs. Lorsqu'ils passent plus de quatre heures par jour dans des espaces en contact avec le sol — bureaux au sous-sol, ateliers, buanderies, locaux techniques — l'obligation générale du régime applicable vise cet espace.
4. Les obligations de vos locataires commerciaux. C'est la nouveauté. À compter du 30 janvier 2027, un employeur de compétence fédérale — succursale bancaire, bureau de télécommunications, dépôt de messagerie, société d'État — doit veiller à ce que ses employés ne soient pas exposés au-delà de 200 Bq/m³ en moyenne annuelle. C'est lui le débiteur de l'obligation, pas vous. Mais il ne peut s'en acquitter sans mesurer un immeuble que vous possédez et contrôlez.
La question locataire-propriétaire, tranchée
Le libellé fédéral modifié règle un débat qui allait dans les deux sens. L'ancien texte disait qu'aucun employé « ne doit être exposé »; le texte actuel dit que « l'employeur doit veiller à ». L'employeur de compétence fédérale est désormais le débiteur nommé, qu'il soit propriétaire ou locataire.
Cela ne rend pas le propriétaire hors de cause : cela rend la coordination nécessaire. Deux situations :
- L'employeur fédéral occupe tout l'immeuble. Le Code vise l'ensemble du bâtiment, et le dépistage doit couvrir les aires occupées les plus basses, y compris en sous-sol. La coopération du gestionnaire sur l'accès est essentielle.
- L'employeur fédéral occupe une partie de l'immeuble. Le Code vise la portion occupée. Mais le radon entre par la fondation et circule dans la structure : un dépistage responsable ne s'arrête pas à la limite du bail. La coordination sur l'accès et le partage des résultats s'impose en pratique.
Examinez le bail — accès, modifications, obligations d'entretien, clauses de conformité — et documentez l'entente avant la date d'entrée en vigueur. C'est une question pour votre conseiller juridique.
« Un locataire pose des questions sur le radon » — que faire
C'est presque toujours ainsi que cela commence. Un locataire lit quelque chose, ou mesure son propre logement, et pose une question. Le réflexe est d'installer un détecteur dans ce logement et de lui répondre.
Ce réflexe produit le pire des deux mondes : cela coûte de l'argent, prend trois mois, et le chiffre obtenu ne renseigne que sur un logement. S'il est élevé, vous avez maintenant un problème divulgué sans contexte. S'il est bas, vous avez dit à un locataire que tout va bien sans rien apprendre sur les autres.
La meilleure réponse est de mesurer l'immeuble. Le protocole de Santé Canada pour les immeubles multilogements procède du bas vers le haut : mesurer chaque logement en contact avec le sol — y compris au-dessus d'un vide sanitaire, d'un tunnel technique ou d'un stationnement — puis échantillonner des logements des étages supérieurs pour détecter des mouvements d'air inhabituels par les gaines d'ascenseur et de services ou par effet de cheminée. Dans chaque logement, le détecteur va dans une pièce du niveau habitable le plus bas en contact avec le sol, utilisée quatre heures par jour ou plus.
Exemple : quatre étages, dix logements par étage
| Niveau | Ce qui est mesuré | Détecteurs |
|---|---|---|
| Rez-de-chaussée (10 logements, en contact avec le sol) | Chaque logement | 10 |
| Étages 2 à 4 (30 logements) | Échantillon stratégique — logements au-dessus des gaines, près des ascenseurs, répartis sur l'empreinte | Selon l'immeuble |
| Aires communes et locaux du personnel en contact avec le sol | Buanderie, bureau du concierge, locaux techniques — partout où le personnel passe quatre heures ou plus | Selon le cas |
| Contrôle de la qualité | Duplicatas dans 10 % des emplacements, plus des blancs | En sus |
Pour un immeuble de cette taille, le total dépasse confortablement la vingtaine, et non l'unité. C'est le coût réel de pouvoir répondre correctement — et cela demeure une fraction du coût d'une seule atténuation.
Le point à retenir : ce que vous devez pouvoir démontrer, c'est que vous avez couvert tout l'immeuble, pas un logement. Une mesure à l'échelle du bâtiment répond à tous les locataires qui posent la question, cette année et pour plusieurs années.
Ce que doit contenir le dossier
Quel que soit l'exécutant, c'est le dossier qu'on vous demandera plus tard — par un locataire, un acheteur, un assureur ou un régulateur. Lorsque l'immeuble abrite un employeur de compétence fédérale, le règlement précise le contenu d'un relevé : la date, l'heure et le lieu; la substance visée; la méthode d'échantillonnage et d'analyse; le résultat; et le nom et la profession de la personne qui a fait l'essai.
Pour un immeuble multilogements, cela signifie un registre de positionnement par logement, et non une feuille sommaire. Reconstituer quel détecteur se trouvait dans quel logement deux ans plus tard est précisément la situation que le dossier vise à prévenir.
Si un résultat dépasse 200 Bq/m³
Santé Canada recommande une correction dans un délai de deux ans entre 200 et 600 Bq/m³, et d'un an au-delà de 600 Bq/m³, réalisée par des professionnels certifiés, suivie d'une vérification. La responsabilité de la correction et de son coût incombe au propriétaire de l'immeuble. Dans un immeuble multilogements, la conception de l'atténuation est plus complexe que dans une maison — raison de plus pour associer un professionnel certifié tôt.
Sur la vérification : Santé Canada recommande que l'essai ne soit pas réalisé par l'entreprise ayant installé le système. Voir la vérification après atténuation.
Quand faut-il remesurer ?
Aucun intervalle fixe pour un immeuble mesuré sous la ligne directrice. Le déclencheur est le changement : rénovation, CVCA modifié ou rééquilibré, débit d'air altéré, changement d'occupation ou d'usage des pièces en contact avec le sol, rénovation énergétique, ou travaux d'excavation à proximité. Dans un immeuble multilogements, cette liste est atteinte plus souvent qu'on ne le croit — une buanderie convertie en entreposage, un bureau de concierge déplacé au sous-sol, une modernisation de la ventilation.
Questions fréquentes
Les propriétaires sont-ils tenus de mesurer le radon au Canada ?
Aucune juridiction n'impose d'obligation de dépistage propre au radon aux locateurs. Les obligations d'habitabilité, les pouvoirs de santé publique et les obligations envers le personnel d'immeuble atteignent néanmoins le bâtiment.
Qui est responsable si un locataire de compétence fédérale doit mesurer ?
L'employeur est le débiteur nommé. Mais la mesure se fait dans votre immeuble : l'accès, le calendrier et souvent le coût deviennent une conversation avec le propriétaire.
Peut-on mesurer un logement et appliquer le résultat à l'immeuble ?
Non. Le protocole exige de mesurer chaque logement en contact avec le sol, avec un échantillon des étages supérieurs. Les concentrations varient d'un logement à l'autre dans un même immeuble.
Un syndicat de copropriété a-t-il des obligations ?
Les parties communes et les espaces où travaille du personnel relèvent du syndicat; les parties privatives sont plus complexes et dépendent de la déclaration et de la législation provinciale. À vérifier avec un conseiller.
Voir aussi : vérification après atténuation.
Pour aller plus loin
Le dépistage en milieu commercial · Quelles règles s'appliquent à votre lieu de travail · Que doit contenir un dossier conforme · Carte du radon au Canada
RadonTest.ca assure la logistique du dépistage et la soumission des échantillons au laboratoire. Nous n'effectuons pas de travaux d'atténuation et nous n'interprétons pas le risque pour la santé — Santé Canada demeure l'autorité en matière de radon au Canada. Cette page ne constitue pas un avis juridique; les obligations en matière de logement, de copropriété et de divulgation varient selon la province.
Sources
Santé Canada, Guide sur les mesures du radon dans les édifices publics, section sur les immeubles résidentiels multilogements; Santé Canada, lignes directrices sur le radon; Santé Canada, Guide de réduction du radon pour les Canadiens; Gazette du Canada, Partie II, vol. 160, n° 3 (DORS/2026-10); Community Care and Assisted Living Act, S.B.C. 2002, c. 75; Bulletin professionnel du PNCR-C, Atténuation dans les immeubles multilogements.